주택담보대출 소득, 증빙소득 적용 기준 알아보기

주택담보대출 소득의 종류로는 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있습니다. 여기서 증빙한 소득을 바탕으로 DSR, DTI가 산출되기 때문에 꼭 알아두셔야 합니다. 오늘은 소득의 종류 중 증빙소득 적용 기준에 대해 알아보겠습니다.


목차


소득 증빙 기준은?

대부분의 주택담보대출, 오피스텔, 잔금대출, 보금자리 등 주택담보대출 소득과 신용대출 소득에도 적용할 수 있고 DSR과 DTI에 적용합니다. 다만 인정되는 부분과 적용 기준에 대해서는 차이가 있을 수 있습니다.

일전에 DSR과 DTI는 포스팅을 한 적이 있고 적용비율은 잔금대출과 주택담보대출의 취급시기에 따라 차이가 있습니다. 주택담보대출은 매입시기, 잔금대출인 신축아파트나 오피스텔 등은 모집공고일을 기준으로 비율이 달라집니다. 이 내용은 다음 포스팅에서 자세히 다뤄 보기로 하고 오늘은 주택 관련 대출에 적용되는 소득 기준에 대해 알아보겠습니다.

앞으로 말씀드릴 내용은 ‘보금자리론 업무처리기준’에서 설명하는 사항을 알기 쉽게 정리한 것으로 실제 금융기관에서 처리하는 기준과 조금 상이할 수 있지만 대부분 유사하게 적용되기 때문에 참고하시면 좋을 것 같습니다. 서식 전문은 아래 다운로드 링크에서 받으실 수 있습니다.

※ 보금자리론 업무처리지침 다운로드 링크



주택담보대출 소득 산정

소득 기간이 2년 이상일 때

채무자의 최근 2개년의 과세전 소득으로 산정하고 재직 기간이나 사업자 여부 등에 따라 조금 다르게 적용합니다.

  • 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우 최근 년도 소득으로 산정
  • 2개년 소득의 차이가 20% 이상인 경우 2개년 평균으로 산정

단, 상시소득으로 인정이 되는 경우에는 평균으로 보지 않고 최근 1년 소득으로 산정할 수 있습니다. 다시 말해 유리한 방향으로 적용이 가능합니다. 산정 기간을 유리하게 적용하는 방법도 있습니다.

  • 신청 시기가 23년 8월이라면,
    ① 21년 + 22년 소득으로 산정
    ② (21년 8월 ~ 22년 7월) + (22년 8월 ~ 23년 7월) 소득으로 산정
    ③ 22년 + 23년 1월 ~ 7월(연소득 환산) 소득으로 산정

만약 최근 소득이 전년도 혹은 전전년도에 비해 늘어났다면 ③번을 선택하는 것이 유리합니다. 다만 입증 서류 등에 다소 귀찮은 부분이 있어서 ①번으로 필요한 한도가 나오시는 분은 굳이 필요가 없습니다.

소득 기간이 2년 미만일 때

▶ 재직 기간이 18개월이라고 하면 1년 소득 + 6개월(연환산) 소득으로 산정합니다. 상시소득으로 인정되는 경우 최근 년도 소득으로 볼 수 있습니다.

▶ 재직 기간이 1년 미만이라면 연환산해서 연소득을 산정하고 10%를 차감하지만 이때도 마찬가지로 상시소득에 해당하는 경우에는 차감하지 않습니다.

휴직자 등 예외적인 경우

▶ 신청일 현재 휴직자는 휴직 직전 2개년 증빙소득을 확인하고 휴직 전 최근 소득으로 산정합니다. 이때 신청연도를 포함해 최근 3년내 소득이 없는 경우는 연소득이 없는 것으로 간주합니다.

▶ 신청일 현재 복직자는 복직 이후 최근년도 소득으로 산정하고 복직 후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주할 수 있습니다. 따라서 복진 전과 후를 비교해 유리한 방향으로 신청하시면 됩니다.

상시 소득 증빙은 어떻게?

상시소득_보금자리론
※ 출처 : 보금자리론 업무처리기준

근로자나 사업자와 다르게 프리랜서의 경우에는 상시소득으로 인정되지 않는 경우도 많기 때문에 해당 금융기관에 미리 확인하시고 진행하시는게 좋습니다.



증빙소득 입증서류

소득증빙서류_보금자리론
※ 출처 : 보금자리론 업무처리기준

▶ 소득 인정액은 각 증빙 서류의 세전 소득으로 합니다.
▶ 3.3% 소득세를 납부하는 프리랜서 등의 경우 ‘거주자의 사업소득 원천징수영수증’ 금액의 60%(연환산)가 소득 인정 금액이 됩니다.
▶ 개인사업자의 경우 소득금액증명원의 ‘소득금액’으로 소득을 산정합니다.


증빙소득 확인 시 참고사항

  • 부부합산 소득으로 산정이 가능합니다. 단, 이때는 부채도 합산됩니다.
  • 건강보험자격득실확인서 기준 이전 소득은 인정이 되지 않습니다.
  • 신청일 현재 퇴직이나 폐업한 경우 소득이 없는 것으로 간주합니다.
  • 건강보험이 ‘직장피부양자’인 경우 무직자로 간주합니다.
  • 해외 소득의 경우 해외 공관의 영사확인이나 아포스티유 인증을 받은 경우 소득으로 인정됩니다.

소득의 기간 등 입증은 재직증명서, 건강보험자격득실확인서, 사업자등록증 등의 서류로 증빙하고 신청인이 소득 및 재직 서류를 별도 입증하는 경우에는 해당 금융기관의 기준에 따릅니다.



오늘은 주택담보대출 소득의 기준이 되는 종류 중 증빙소득에 대해 알아봤습니다. 위에서 말씀드린 내용을 대부분 적용할 수 있지만 금융기관이나 기타 사유에 따라 달라질 수 있으니 미리 확인하시고 참고하시기 바랍니다. 증빙소득의 경우 어떻게 적용하는지에 따라서 대출한도가 달라질 수 있는 내용이 많기 때문에 꼭 검토하시고 진행하시기 바라며 다음 시간에는 인정소득과 신고소득에 대해서 알아보겠습니다.


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