주택이나 오피스텔을 담보로 대출 받을 때 내 한도는 어떻게 계산되는 걸까요? 번거롭게 매번 검색 할 필요 없이 한번만 알아두면 두고두고 쓸 수 있는 ‘주택담보대출한도 계산 방법’을 알아보겠습니다. 더불어 LTV, DSR, DTI 등 관련 용어도 같이 살펴보겠습니다.
용어 정리
자주 쓰이고 꼭 필요한 내용만 간단하게 정리하겠습니다. 아래에서 말씀드리는 용어는 모두 한도를 정하는데 필요한 기준을 설명하고 있습니다. 일반적으로 아래 3가지 기준을 모두 계산해서 낮은 금액이 최종 대출 한도가 됩니다.
아래 보도자료는 부동산 규제지역과 LTV 관련해 작년과 올 해 완화된 내용에 대한 자료입니다. 가볍게 살펴보시고 관련 용어에 대해 알아보겠습니다.
1. LTV(담보인정비율)
간단하게 말해서 부동산에 값을 정하고 일정한 비율로 대출을 제한하는 것을 말합니다. 작년과 올 해 LTV 규제가 완화되고, 강남3구(서초, 강남, 송파)와 용산을 제외한 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제되면서 계산하기도 편해졌습니다.
부동산 가치가 10억일 경우 규제지역 여부에 따라 5억, 7억이 최대 한도라고 보시면 됩니다. 또 주택 보유 여부와 생애 최초나 특례 보금자리의 경우 등 LTV 비율은 달라질 수 있으니 상황에 따라 계산하시면 되겠습니다.
- 규제지역(서초, 강남, 송파, 용산) : LTV 50%
- 비규제지역 : LTV 70%
부동산 가치 산정은 보통의 경우 KB부동산 시세 가격을 그대로 가져오고 시세가 없는 재개발이나 재건축의 경우 외부감정평가로 가격을 책정합니다. 대부분의 경우 금융기관에서 자체적으로 감정을 진행(감정 의뢰)하기 때문에 감정가에는 차이를 보이는 것이 일반적입니다.
- LTV = 부동산 가치 × 적용 비율
2. DSR(총부채 원리금상환비율)
대출 한도를 정하는 기준 중 하나입니다. 쉽게 말해 ‘연소득에서 일정한 비율 만큼만 대출금 상환에 사용하세요.’라는 뜻입니다. 예를 들어 DSR 40% 기준을 적용한다고 하면 연봉이 1억 일 경우 4,000만 원만 대출금 상환에 쓸 수 있습니다.
여기에서는 용어에 대한 이해만 하고 넘어가고 아래에서 DSR에 적용하는 부채와 적용하지 부채에 대해 알아보겠습니다.
- DSR = (총부채 원금 + 이자) / 연소득
3. DTI(총부채 상환비율)
DSR과 비슷해 보이지만 적용하는 부채 기준이 다릅니다. DSR은 모든 부채에 대한 원리금을 더해서 계산하고 DTI는 주택 담보 대출은 원리금, 나머지 부채는 이자 금액만 더해서 계산합니다.
따라서 내가 다른 부채가 있다고 하면 DSR 비율보다 DTI 비율이 낮다고 보시면 됩니다. 그러나 어떤 부채를 가지고 있느냐에 따라 다르기 때문에 절대적인 기준은 될 수 없습니다.
- DTI = [(주택 대출 원금 + 이자) + 기타 부채 이자] / 연소득
담보대출한도 계산 방법
위에서 필수 용어 3가지에 대해 살펴봤고 예시를 적용해서 계산하는 방법을 알아보겠습니다. 검색을 해서 나오는 계산기를 이용하시면 간단하지만 원리를 이해하고 계시면 규제가 바뀌더라도 바뀐 규제만 적용하면 대략적인 담보대출한도 계산을 스스로 해보실 수 있습니다.
DSR 계산 방법
자주 쓰이는 내용만 추려서 담보대출한도 계산을 해보겠습니다.
ex) 비규제지역에 부동산 가치 5억 원의 주택을 담보로 대출을 신청한다면 나는 얼마까지 대출을 받을 수 있을까요? 아래 내용을 예시로 담보대출한도 계산을 해보겠습니다.
- 연봉 5,000만 원(③ DSR 40% 2,000만 원)
- 보유대출
① 신용대출 : 1,000만 원, 5%
② 전세자금대출 : 10,000만 원, 5%
먼저 LTV는 비규제지역 70%를 적용해 부동산 가치와 계산하면 한도는 35,000만 원으로 간단하게 계산할 수 있습니다.
두번째로 현재 내가 가지고 있는 부채의 총 원리금을 계산해보면
① 신용대출의 경우 원금을 5년으로 보니까 1,000만 원을 5로 나누면 원금은 200만 원이고,
신용대출의 이자 5%는 50만 원이 됩니다. 따라서 신용대출의 원리금은 250만 원입니다.
② 전세자금대출의 경우 원금은 DSR 계산에 포함하지 않으니 0원이고,
이자는 5%로 500만 원입니다. 따라서 전세자금대출의 원리금 합계는 500만 원입니다.
그럼 현재 보유한 부채 ①, ②의 총 원리금은 750만 원으로 볼 수 있습니다.
DSR을 40%로 볼 때 내 연봉 5,000만 원의 40%는 ③ 2,000만 원이니까 750만 원을 빼면
대출 상환에 사용할 수 있는 금액은 1,250만 원이 남게 됩니다.
그럼 1,250만 원으로 얼마의 대출이 가능할까요?
40년 납입 기간에 4% 금리, 1억 당 원리금은 약 500만 원입니다.
계산해보면 1,250 / 500 = 2.5
내 대출 한도는 약 2.5억이 됩니다.
말로 풀어 놓으니 조금 어려워 보이는데 정리를 하자면,
- 2,000만 원(③) ← DSR 금액을 구하고
- – 250만 원(①) ← 신용대출의 원리금 빼기
- – 500만 원(②) ← 전세대출의 원리금 빼기
- 1,250만 원 ← DSR 남은 금액을 구해서
- / 500만 원 ← 1억 대출에 필요한 원리금을 나눠주면
- 2.5 ← DSR 40%에 해당하는 대략적인 한도를 구할 수 있습니다.
표에서 말씀드린 대출 말고도 많은 종류의 대출이 있지만 가장 많이 보이는 대출만 추려서 정리해 드렸습니다. 다양한 변수가 많지만 이 정도만 머리에 정리를 해두시면 기본적인 개념을 파악하실 수 있을 것 같습니다.
- 부동산계산기 ← 정확한 계산을 해보고 싶으시면 링크를 참고하세요
여기까지 담보대출한도 계산하는 방법을 알아봤습니다. 계산기를 이용하면 더 정확하고 간편하게 확인할 수 있는 내용이지만 원리를 알아두시면 부동산 정책이나 기타 내용이 변경되더라도 바뀐 부분만 수정해서 적용하면 되기 때문에 이런 내용이구나 정도로 생각하시면 도움이 되실 것 같습니다.
한도가 적용되는 비율은 지역이나 시기에 따라 다르지만 계산하는 방법은 다를 게 없으니 말씀드린 방법으로 계산해보시고 계산기를 통해 차이를 파악해 두시면 필요할 때 사용하시기 좋을 듯 합니다.
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